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26. Februar 2020 13:00 Uhr

Simon Property: Ich bleibe gerne dabei

Prof. Dr. Max Otte
IFVE Institut für Vermögensentwicklung GmbH


In der Jahresausgabe 2019/20 hatte ich den Abonnenten meines Börsenbrief erstmalig Simon Property WKN: 916647 vorgestellt, einen Betreiber von Einzelhandelsimmobilien in den USA und weltweit. Seitdem hat die Aktie knapp 10 Prozent nachgegeben.

Was ist passiert?
Der Einzelhandel ist in Zeiten von Amazon & Co. nicht gerade beliebt. Vielen Malls geht es schlecht; etliche müssen schließen. Und dennoch oder gerade deswegen haben wir uns in dieser Branche umgesehen. Denn Mall-Betreiber ist nicht gleich Mall-Betreiber. Simon besitzt (fast) ausschließlich Einkaufszentren in Top-Lage. Auch Qualitätsstandorte erleben derzeit einen Wandel. Verkaufsflächen wird es immer geben, aber das Geschäft orientiert sich weg vom Standardbedarf, hin zu höherwertigen Produkten, Showrooms, Restaurants und generell einer größeren Erlebnisorientierung. Davon wird Simon profitieren.

Gerade hat das Unternehmen Zahlen gemeldet
Auf den ersten Blick sehen diese langweilig aus. Es lohnt sich jedoch, tiefer zu schauen. Der freie Cashflow ist leicht zurückgegangen. Aber Simon hat vorzeitig Anleihen abbezahlt und refinanziert und musste eine einmalige Strafgebühr zahlen. Langfristig ist die Refinanzierung zu niedrigen Zinsen sehr gut. Ohne diesen Einfluss wäre das Ergebnis bei 12,37 USD je Aktie (Rekord), damit leicht höher als im Vorjahr und 10 Prozent über den Erwartungen der Analysten.

Der Umsatz je Fläche stieg im Jahresvergleich im Schnitt um 4,8 Prozent. Die Auslastung aller Immobilien liegt bei hervorragenden 95,1 Prozent. Bei Neuvermietungen kann Simon im Schnitt Mieten fordern, die um 14,4 Prozent höher liegen.

Aktuell sind fünf neue Malls im Bau, eine in den USA und vier international, wo das größte Wachstumspotenzial vorhanden ist. Drei davon werden noch in diesem Jahr eröffnen: Málaga, Bangkok (zweitbeliebteste Stadt für Touristen) und Cannock (England). Simon hat außerdem über 7 Mrd. USD in Reserven zur Hand für weitere Projekte. In keinem Jahr innerhalb der nächsten zehn Jahre werden mehr als 10 Prozent der Mietverträge auslaufen, das ist ebenfalls gut verteilt.

Vor wenigen Tagen verdoppelte sich Simon durch einen großen Deal
Durch den Kauf des Konkurrenten Taubman für 3,6 Mrd. USD erhielt Simon Property 26 weitere Einkaufszentren, darunter die Short Hills Mall in New Jersey, das Beverly Center in Los Angeles und die Dolphin Mall in Miami.

Diese sollen auch in Zukunft geführt werden vom aktuellen CEO Robert Taubman, aber „mit Unterstützung“ von Simon, d.h. man wird aufgrund Simons deutlich besserer Bilanz und des erstklassigen Ratings deutlich günstiger refinanzieren und renovieren können.

Simon Property zahlte einen Aufschlag von 52 Prozent auf den Schlusskurs vom 7. Februar und übernahm damit das gesamte operative Geschäft samt (hohen) Schulden. Jedoch behält die Taubman-Familie einen Teil der Stimmrechte.

Unter dem Strich wird Simon seine Bilanz tenporär etwas dehnen. Man wird sich deutlich günstiger refinanzieren, vielleicht einige Malls verkaufen. Im Endeffekt wird Simon noch stärker und mächtiger.

Bei mehr als 6 Prozent Dividende bleiben wir gerne dabei.

Auf gute Investments!

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